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　　遭遇調(diào)控影響的房地產(chǎn)市場(chǎng)，如今依然是霧里看花。

　　在不少上市房企業(yè)績(jī)慘淡和地產(chǎn)末日傳說(shuō)紛擾之際，2011年A股上市房企市值縮水2128億元，有一半的地產(chǎn)股跌幅超過(guò)30%，但跌幅50%以上的只有萬(wàn)好萬(wàn)家(600576.SH)、云南城投(600239.SH)、津?yàn)I發(fā)展(000897.SZ)、嘉凱城(000918.SZ)，均為區(qū)域中小型企業(yè)。

　　可是，資產(chǎn)重組后轉(zhuǎn)身為地產(chǎn)股的金科股份(000656.SZ，原名ST東源)、華夏幸福(600340.SH，原名ST國(guó)祥)、新華聯(lián)(000620.SZ，原名*ST圣方)，漲幅分別高達(dá)303.5%、216.32%、114.69%，全部成為2011年度驚艷牛股，而全國(guó)或地區(qū)性地產(chǎn)龍頭招商地產(chǎn)(000024.SZ)市值上漲12.85%、保利地產(chǎn)(600048.SH)上漲2.36%、華僑城A(000069.SZ)上漲4.87%，金融街(000402.SZ)、萬(wàn)科A(000002.SZ)等個(gè)股雖然跟隨大市下跌，但調(diào)整幅度遠(yuǎn)小于同期大盤和房地產(chǎn)板塊整體跌幅。

　　2012年1月以來(lái)，各大證券研究機(jī)構(gòu)發(fā)表的給予房地產(chǎn)個(gè)股或行業(yè)看好、推薦、買入、增持、持有評(píng)級(jí)的研究報(bào)告，多達(dá)上百份。在針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的研報(bào)中，除了少數(shù)同步大市、中性評(píng)級(jí)外，罕見賣出評(píng)級(jí)。

　　國(guó)信證券認(rèn)為，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)仍是2011、2012年主基調(diào)，重點(diǎn)覆蓋的55家公司，預(yù)計(jì)超過(guò)50家2011年增長(zhǎng)，平均增幅35%，超過(guò)54家2012年增長(zhǎng)，平均增幅32%。建議超配，維持“看多”觀點(diǎn)。

　　然而，從現(xiàn)狀來(lái)看，此起彼伏的盈利下調(diào)、房?jī)r(jià)下調(diào)、融資風(fēng)險(xiǎn)(如信托還款)，以及大量涉房上市公司退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，卻難以掩飾整體行業(yè)的低迷，無(wú)法令人樂(lè)觀。

　　“退房”潮洶涌

　　“退房”已成為上市房企自救的一種手段。

　　2月3日，渝開發(fā)(000514.SZ)公告稱，將公司持有的重慶捷程置業(yè)有限公司40%的股權(quán)作價(jià)11700萬(wàn)元及40%的債權(quán)(股東借款)作價(jià)57160萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給森源家具集團(tuán)有限公司， 債權(quán)和股權(quán)兩項(xiàng)轉(zhuǎn)讓合計(jì)作價(jià)68860萬(wàn)元。

　　渝開發(fā)表示，本次股權(quán)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)的溢價(jià)約7600萬(wàn)元，對(duì)公司凈利潤(rùn)影響約5700萬(wàn)元(所得稅率25%).

　　而早在2011年9月，渝開發(fā)就將該公司51%股權(quán)及51%債權(quán)一并作價(jià)8.51億元，轉(zhuǎn)讓給重慶市新城開發(fā)建設(shè)股份有限公司，溢價(jià)約7000萬(wàn)元。

　　歷史公告表明，重慶捷程公司擁有渝中區(qū)渝中組團(tuán)C分區(qū)C11-1號(hào)地塊(兩路口片區(qū))規(guī)劃建筑總面積為51萬(wàn)平方米開發(fā)項(xiàng)目，該宗地出讓總價(jià)款為148253萬(wàn)元，每平方米28703 元，已支付清全部土地價(jià)款并于2011年8月30日取得了土地使用權(quán)證。

　　同在2011年9月，渝開發(fā)與重慶海航公司簽定股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將公司持有的重慶會(huì)展中心置業(yè)有限公司15%的股權(quán)作價(jià)7500萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給海航公司，實(shí)現(xiàn)的溢價(jià)約5700萬(wàn)元 (含稅).

　　同年4月，渝開發(fā)將所持有的重慶聯(lián)捷置業(yè)有限公司100%的股權(quán)，作價(jià)5573萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給與重慶美源公司，實(shí)現(xiàn)投資收益 2595 萬(wàn)元(含稅).

　　事實(shí)上，割地求生的又何止是以房地產(chǎn)為主業(yè)的上市房企，為數(shù)眾多的涉房上市公司，繼2010年頻現(xiàn)“退房”潮之后，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2011年亦約有近20家主業(yè)非地產(chǎn)的上市公司先后拋售房地產(chǎn)股權(quán)或變賣房地產(chǎn)項(xiàng)目，這其中包括飛樂(lè)股份(600654.SH)、華芳紡織(600273.SH)、宏達(dá)股份(600331.SH)、西部礦業(yè)(601168.SH)、水井坊(600779.SH)等一批曾經(jīng)的市場(chǎng)熱門股。

　　加速銷售回籠資金，也是上市房企過(guò)冬求存的重要方向。如冠城大通(600067.SH)采用“團(tuán)購(gòu)”方式變現(xiàn)旗下房產(chǎn)，據(jù)其1月4日公告稱，公司下屬全資子公司北京京冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的子公司北京鑫陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，將位于北京市東城區(qū)廣渠家園3樓1層101等房屋，合計(jì)作價(jià)4.15億元，出售給北京首東國(guó)際投資。

　　同時(shí)，北京鑫陽(yáng)還將位于北京市東城區(qū)廣渠家園7樓1層101等房屋，合計(jì)作價(jià)1.04億元，出售給雅虹文化公司。

　　西部礦業(yè)在去年10月將其在北京的兩處物業(yè)，以合計(jì)總價(jià)為2.4億元轉(zhuǎn)賣他方，甚至被市場(chǎng)質(zhì)疑為賤賣，理由是賣價(jià)較周邊同類房產(chǎn)價(jià)格低了至少三成。

　　上市公司“退房”未了局：房企資金危局浮出水面

　　這一幕與2008年的遭遇驚人一致。當(dāng)年，在2007年地王頻出、瘋狂拿地之后，不期而至的金融危機(jī)帶來(lái)的樓市蕭條，讓此前爭(zhēng)先恐后涉房的上市公司陷入了斷腕求生、割肉補(bǔ)血的艱難境地。

　　但2009年樓市的突然逆轉(zhuǎn)火爆，又使一批按捺不住的上市公司紛紛削尖腦袋擠進(jìn)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，而當(dāng)年不少上市公司雖然主業(yè)虧損，房產(chǎn)業(yè)務(wù)卻成了盈利的支柱，其中，僅四川的上市公司就約有三分之一涉足房產(chǎn)。

　　與“退房”的魚貫而出形成對(duì)比，轉(zhuǎn)向礦業(yè)已在上市房企中掀起熱潮，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2010年下半年以來(lái)，約有二成的上市房企進(jìn)軍礦業(yè)，其風(fēng)風(fēng)火火勢(shì)頭堪比之前的上市公司涉房熱。

　　有趣的是，即使是2011年業(yè)績(jī)下降甚至虧損的萊茵置業(yè)(000558.SZ)、ST珠江(000505.SZ)和東方銀星(600753.SH)，皆與上市房企甚囂塵上的涉礦緋聞扯上關(guān)系。

　　2011年7月5日，萊茵置業(yè)宣布設(shè)立的全資子公司貴州萊茵達(dá)礦業(yè)發(fā)展有限公司，將收購(gòu)貴州黔南華益礦業(yè)35%的股權(quán)，交易價(jià)格為175萬(wàn)元，成為又一家涉礦的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　ST珠江則在2011年7月21日公告，擬斥資6400萬(wàn)元，參與投資開發(fā)兩處位于湖北十堰市的鐵礦資源。

　　之前，“中國(guó)錫王”華錫集團(tuán)擬借殼東方銀星，但不久就宣布流產(chǎn)。

　　而浙江寧波的上市房企榮安地產(chǎn)(000517.SZ)，則在1月13日發(fā)布公告，宣稱將奔赴2300公里開外的內(nèi)蒙古阿拉善盟投資一造紙廠項(xiàng)目。

　　根據(jù)公告，阿拉善盟將按照有關(guān)規(guī)定積極給榮安地產(chǎn)申報(bào)配置煤炭資源，即裝備制造項(xiàng)目、高新技術(shù)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資每20億元配置煤炭資源1億噸，一個(gè)項(xiàng)目主體配置煤炭資源最多不超過(guò)10億噸。

　　據(jù)此，市場(chǎng)傾向于將榮安地產(chǎn)此舉解讀為表面造紙暗地謀礦的房企尋出路方式。

　　但市場(chǎng)對(duì)涉礦房企一直爭(zhēng)議頗多，有證券研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，礦山投資回報(bào)周期相對(duì)較長(zhǎng)，短期難以見效，隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷變化，投資收益的風(fēng)險(xiǎn)并不確定，加上房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨市場(chǎng)低迷、資金收緊的問(wèn)題，很難投入大筆資金發(fā)展礦業(yè)，而將并不寬裕的資金轉(zhuǎn)入其他行業(yè)，會(huì)使得房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口變得更大。

　　甚至有投行人士表示，如果宏觀經(jīng)濟(jì)下行，介入資金需求同樣較大且回報(bào)周期較長(zhǎng)的礦業(yè)投資，這種產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型可能成為一些上市房地產(chǎn)公司的又一困境。

　　殷鑒不遠(yuǎn)的在于，自2002年起，中國(guó)迅速崛起的房地產(chǎn)企業(yè)，曾掀起過(guò)一股買殼上市大潮，買殼上市成為當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)登陸資本市場(chǎng)的主渠道。但如今，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，開發(fā)貸款被壓縮，銷售回籠不暢，增發(fā)配股和IPO前途渺茫，融資渠道已進(jìn)入歷史冰點(diǎn)。

　　可堪注腳的是，近日，海航集團(tuán)執(zhí)行總裁李先華宣稱，公司目前地產(chǎn)業(yè)務(wù)多為自用，在公司所有產(chǎn)業(yè)中的重要性居于最后，且單純住宅性樓盤開發(fā)很少，“公司去年7月定下基調(diào)，(房地產(chǎn)業(yè))凡未上的項(xiàng)目一概不上，收購(gòu)沒(méi)有交訂金的一概放棄。目前大部分房地產(chǎn)業(yè)務(wù)處于冷凍狀態(tài)。”

　　而海航集團(tuán)旗下?lián)碛形靼裁裆?000564.SZ)、易食股份(000796.SZ，原名寶商集團(tuán))、ST海建(600515.SH，原名ST筑信)等涉及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的上市企業(yè)。