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　　今年以來，青島市連續(xù)兩次刷新全國單個(gè)保障房項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模紀(jì)錄。3月份，青島辛安公共租賃住房(3600套)項(xiàng)目先拔頭籌;7月12日，規(guī)劃建設(shè)3797套公租房、6253套限價(jià)房的白沙灣項(xiàng)目開工，再次成為今年以來全國開工的最大保障房項(xiàng)目。至此，今年青島市區(qū)計(jì)劃開工建設(shè)的22460套保障性住房和限價(jià)商品住房已全部開工建設(shè)，在數(shù)量上是前三年開工任務(wù)的總和，開工時(shí)間分別比國家和山東省政府的要求分別提前了5個(gè)月和3個(gè)月。

　　保障性住房建設(shè)作為國家 “十二五”規(guī)劃中最重要的一個(gè)約束性指標(biāo)，不僅是中央宏觀調(diào)控政策的“風(fēng)向標(biāo)”，也是考驗(yàn)地方政府執(zhí)政能力的“試金石”。其中，資金籌集和土地供應(yīng)是各地保障性住房建設(shè)面臨的最大難題。因?yàn)楦鞯乇Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)既要面對指標(biāo)放量的硬任務(wù)，也面臨“銀根”與“地根”雙緊縮的形勢。

　　多管齊下引財(cái)源

　　對青島而言，一年建設(shè)兩萬多套保障房不是個(gè)小數(shù)字，近年來青島每年的商品房成交量也不過6萬套左右。因此，大規(guī)模建設(shè)保障性安居工程，考驗(yàn)著地方政府的施政水平。

　　地方財(cái)政的盤子就這么大，社保、教育、農(nóng)業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生等法定支出都有硬約束，在信貸規(guī)模收縮的形勢下，青島是如何拓寬保障性住房建設(shè)資金渠道的呢?

　　青島市區(qū)人均住房面積13平方米以下的困難家庭約3萬戶，繳納社會保險(xiǎn)的外來務(wù)工人員約30萬人，以及每年近2萬名的大中專畢業(yè)生，其住房問題大多需要通過保障性住房建設(shè)逐步解決。為此，青島連續(xù)五年將住房保障建設(shè)列為政府為民辦實(shí)事的首位，尤其是從2008年開始，實(shí)施第一輪三年居民住房建設(shè)規(guī)劃，啟動了規(guī)模空前的保障性住房建設(shè)，近三年共開工舊城區(qū)、城中村改造項(xiàng)目68個(gè)，3.5萬戶低收入家庭住房實(shí)物配租配售率達(dá)到88%，10萬戶家庭的住房條件得到改善。

　　正如青島市委書記李群所言：實(shí)施安居工程建設(shè)，加快解決群眾住房困難，歸根結(jié)底是國民收入向民生領(lǐng)域傾斜的再分配，是竭盡全力為人民謀福祉的長遠(yuǎn)之策。

　　青島的籌資渠道有三大類。主渠道是將政府投資的保障性公共租賃住房(含廉租住房)建籌補(bǔ)貼資金和貨幣補(bǔ)貼資金都納入年度預(yù)算安排，由市財(cái)政對各區(qū)建籌資金予以補(bǔ)貼，如市內(nèi)四區(qū)每平方米按照3000元補(bǔ)貼;其次是土地出讓收益用于住房保障的比例不低于土地出讓凈收益的15%;第三個(gè)渠道是把住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用之后，全部用于住房保障。

　　今年3月14日，青島市公共住房建設(shè)投資中心投入運(yùn)營，作為青島市保障性住房建設(shè)投融資平臺，為保障性住房建設(shè)提供融資支持。具體運(yùn)作方式是將部分分散的保障性住房建設(shè)資金進(jìn)行整合，統(tǒng)籌用于保障性住房項(xiàng)目的征地、拆遷和建設(shè);同時(shí)通過抵押貸款等方式籌措資金，用于支持保障性住房項(xiàng)目建設(shè)。

　　在各類保障房中，公租房因投資回報(bào)周期長、缺乏退出機(jī)制等原因，不被社會資金看好，但青島白沙灣項(xiàng)目的公租房卻由企業(yè)競拍土地、投資、運(yùn)營，個(gè)中原因是在公租房建設(shè)、經(jīng)營上，白沙灣項(xiàng)目進(jìn)行“先租后售”：開發(fā)企業(yè)對公租房可租可售，但出租期限不低于10年;10年后，可按屆時(shí)的限價(jià)房價(jià)格出售公租房，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。投資白沙灣項(xiàng)目的房地產(chǎn)商魏平告訴本報(bào)記者：“企業(yè)雖然現(xiàn)在投了錢，但以后可以通過出售收回投資，當(dāng)然值得嘗試。”

　　巧配建籌措用地

　　對保障性住房建設(shè)來說，供應(yīng)“凈地”還是“毛地”都面臨困境——用凈地，無疑得動用儲備用地，但各地儲備的凈地畢竟有限;供應(yīng)毛地，僅組織拆遷就相當(dāng)耗時(shí)耗資。

　　青島市國土資源和房屋管理局副局長杜本好表示，現(xiàn)在想在城區(qū)拿出大塊土地集中建設(shè)保障房難度很大，而把保障房往外建又會給市民生活帶來不便。對此，青島采取了分散配建方式，“一方面提供了保障房的建設(shè)用地，另一方面又滿足了被保障家庭就近居住等基本需求，降低了生活成本。”

　　為確保土地供應(yīng)，青島市規(guī)定：所有舊城區(qū)、“城中村”改造項(xiàng)目和納入土地儲備、規(guī)劃為住宅用途的企事業(yè)單位用地都必須嚴(yán)格按照規(guī)定比例配建保障性住房。在配建比例上，新增建設(shè)用地規(guī)劃為住宅的，按不低于20%的比例配建;城區(qū)改造項(xiàng)目，扣除拆遷安置用房后，按不低于5%的比例配建;搬遷企業(yè)用地規(guī)劃為住宅的，根據(jù)不同情況，分別按照25%、30%、45%的比例配建。

　　由于配建制度的推行，保證了凡是有房地產(chǎn)項(xiàng)目就會有保障性住房，從而解決了保障性住房建設(shè)的土地問題。同時(shí)，配建制度較好地融入了社會和企業(yè)的資金投入保障性住房建設(shè)，今年青島配建的保障性住房占到全部開工建設(shè)的40%左右。

　　據(jù)悉，今年下半年青島將進(jìn)行土地出讓方式的新探索：凡規(guī)劃為住宅的建設(shè)用地應(yīng)優(yōu)先配建公租房，其配建比例不低于20%，具體面積通過“限地價(jià)，競公共租賃住房配建面積”確定。即在土地出讓時(shí)，當(dāng)競買報(bào)價(jià)達(dá)到事先評估確定的土地上限價(jià)格時(shí)，不再接受更高報(bào)價(jià)，而是通過競爭公共租賃住房配建面積的方式確定競得人，其本質(zhì)是政府少收部分土地出讓收入來促進(jìn)保障性住房建設(shè)。

　　2011年到2013年，青島市區(qū)計(jì)劃建設(shè)保障性住房和限價(jià)商品住房6萬套，解決6萬戶城市中低收入家庭的住房困難。同時(shí)，在保障區(qū)域從城區(qū)向市郊及農(nóng)村擴(kuò)展的同時(shí)，擴(kuò)展保障群體，將保障范圍由老市民(城市中低收入家庭)逐步擴(kuò)展到新市民 (新就業(yè)職工和外來務(wù)工人員)。“十二五”期間，青島市每年新開工建設(shè)公共租賃住房8000套，其中5000套主要面向新就業(yè)職工和外來務(wù)工人員供應(yīng)。